Porez na dohodak - Dohodak od imovine i imovinskih prava
Broj klase:410-01/15-01/1113
Urudžbeni broj:513-07-21-01/15-2
Zagreb, 08.12.2015
Obveznik poreza na dohodak od imovine i imovinskih prava

​Od podnositelja upita zaprimili smo zahtjev u kojem traži mišljenje u odnosu na plaćanje poreza u situaciji u kojoj roditelj daruje sinu kuću, no zadržava pravo doživotnog stanovanja i plodouživanja. Temeljem prava plodouživanja roditelj raspolaže kućom na način da ju iznajmljuje u svoje ime i za svoj račun. Posljedično i sav novac od iznajmljivanja uplaćuje se na račun roditelja. Sin je pritom vlasnik, a troškove u skladu sa Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima snosi plodouživatelj (roditelj). Postavlja se pitanje tko je obveznik plaćanja poreza u slučaju iznajmljivanja (porez na dohodak, PDV ili neki drugi porez), da li je gore navedeno pravo plodouživanja nužno upisati u zemljišne knjige te da li vlasnik ima bilo kakvih poreznih obveza s osnova opisanog najma kuće.

Na postavljeni upit odgovaramo u nastavku.

Plodouživanje kao osobna služnost propisano je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14) te je člankom 203. citiranog Zakona propisano da plodouživanje svojeg nositelja (plodouživatelja) ovlašćuje da se u svakom pogledu služi nečijom stvari (poslužna stvar) u skladu s njezinom namjenom.  Nadalje pravo plodouživanja može postojati na poslužnoj stvari koja je nepotrošna, bilo pokretna ili nepokretna, na potrošnim stvarima moguće je samo nepravo plodouživanje  (stavak 2.)

Člankom 204. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da je plodouživatelj ovlašten da se, bez obzira na to kolike su mu potrebe, služi poslužnom stvari u skladu s njezinom namjenom, da je posjeduje kao nesamostalni posjednik te je potpuno za sebe rabi. Stavkom 2. istog članka propisano je da plodouživatelj može pravnim poslom prepustiti drugoj osobi izvršavanje svojih ovlaštenja. Vlasnik poslužne stvari mora trpjeti izvršavanje plodouživateljevih ovlasti na svojoj stvari, a svoje pravo vlasništva smije izvršavati ako time ne vrijeđa plodouživateljevo pravo.

Člankom 205. stavak 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da se s najamninom postupa kao s plodovima poslužne stvari, ali s time da je plodouživateljevo ono što se od toga odnosi na razdoblje trajanja prava plodouživanja, bez obzira na to kad je dospjelo i je li ubrano. Nadalje, stavak 5. istog članka propisuje da plodouživatelj snosi sve troškove za uporabu i iskorištavanje poslužne stvari, bez obzira na to koliki je prihod ostvaren. 

Stavak 6. istog članka propisuje da je „plodouživatelj dužan kao dobar domaćin održavati poslužnu stvar u stanju u kojem ju je primio te snositi troškove redovitoga održavanja i obnavljanja stvari, javne obveze s njom u svezi (porezne i sl.), realne terete koji je opterećuju, a i kamate na tražbine osigurane hipotekom na njoj; ali to je plodouživatelj  dužan snositi samo u granicama vrijednosti koja ostaje kad se od prihoda iz stavaka 2. do 4. odbiju troškovi iz stavka 5. ovoga članka.“

Relevantne odredbe Zakona i Pravilnika o porezu na dohodak su slijedeće:

Prema članku 2. Zakona o porezu na dohodak („Narodne novine“ br., 177/04, 73/08, 80/10, 114/11, 22/12, 144/12, Odluka USRH - 120/13,125/13, 148/13, Odluka USRH - 83/14, 143/14;  dalje u tekstu Zakon) i članku 2. Pravilnika o porezu na dohodak (Narodne novine, br. 95/05, 96/06, 68/07, 146/08, 2/09, 9/09 - ispravak, 146/09, 123/10, 137/11, 61/12, 79/13, 160/13, 157/14; dalje u tekstu: Pravilnik), porezni obveznik je fizička osoba koja ostvaruje dohodak.  

Člankom  27.  stavkom 1. Zakona propisano je da se dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra razlika između primitaka po osnovi najamnine, zakupnine, iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova, primitaka od vremenski ograničenog ustupa autorskih prava, prava industrijskog vlasništva i drugih imovinskih prava, primitaka od otuđenja nekretnina i imovinskih prava i izdataka koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u svezi s tim primicima.

Člankom 40. stavkom 1. Pravilnika  utvrđeno je da se dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra dohodak koji porezni obveznik ostvari od davanja u zakup ili najam nekretnina i pokretnina u svojem vlasništvu i/ili suvlasništvu, bez obzira na njihovu veličinu, količinu i/ili broj, od vremenski ograničenog ustupanja autorskih prava, prava industrijskog vlasništva, drugih imovinskih prava te od otuđenja nekretnina i imovinskih prava. Dohotkom od imovine smatra se i davanje u podzakup ili podnajam nekretnina i pokretnina te otuđenje posebnih vrsta imovine.

Budući da Zakon o porezu na dohodak nije propisao poseban slučaj davanja u najam nekretnina od strane plodouživatelja, kada plodouživatelj daje u najam nekretninu, uzevši u obzir odredbe iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima o  plodouživanju, treba tretirati plodouživatelja kao osobu koja ostvaruje dohodak.  Plodouživatelj ostvaruje dohodak od imovine ostvaren od najamnine, prima je na svoj račun, snosi redovne troškove održavanja nekretnine te se treba smatrati poreznim obveznikom prema članku 2. Zakona o porezu na dohodak. 

U skladu s člankom 50. stavkom 1. Zakona, predujam poreza na dohodak od imovine ostvarenog od najamnine i zakupnine, utvrđuje se prema rješenju Porezne uprave i to do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec pri čemu se ne uzima u obzir osobni odbitak poreznog obveznika već izdaci u visini od 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine te na utvrđenu poreznu osnovicu plaća porez po stopi od 12% i pripadajući prirez.

 Za takvo stjecanje dohotka propisano je obvezno sklapanje ugovora o zakupu ili najmu koji mora biti u pisanom obliku, u protivnom je ništetan prema članku 4. Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“, br. 125/11 i 64/15)  i članku 4. Zakona o najmu stanova („Narodne novine“, br. 91/96, 48/98, 66/98 i 22/06). Prema članku 3. Zakona o najmu stanova, najam stana predstavlja naplatni pravni posao u kojem se, ugovorom o najmu stana obvezuje najmodavac predati najmoprimcu stan za stanovanje, uz za to određenu najamninu.

Fizička osoba koja ostvaruje dohodak od iznajmljivanja, obvezna je u roku od osam dana nakon početka iznajmljivanja prijaviti početak djelatnosti podnoseći prijavu u registar poreznih obveznika, dostaviti ugovor o darovanju i plodouživanju na uvid (ako je sastavljen kao poseban ugovor uz ugovor o darovanju)  i ugovor o najmu odnosno zakupu poslovnog prostora kojim se dokazuje stjecanje primitaka na temelju kojih će Porezna uprava utvrđivati stjecanje dohotka i porez na tako ostvareni dohodak. 

U dijelu pitanja koje se odnosi na upis prava plodouživanja u zemljišne knjige, potrebno je  obratiti  se Ministarstvu pravosuđa.

Povratak na prethodnu stranicu