Porez na dodanu vrijednost - Oporezive transakcije
Broj klase:410-19/15-01/137
Urudžbeni broj:513-07-21-01/15-2
Zagreb, 08.05.2015
Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine
​Podnositelj upita iz dostavnog popisa postavio nam je upit o oporezivanju nekretnine porezom na dodanu vrijednost (u daljnjem tekstu: PDV) te utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnine. U upitu se navodi da trgovačko društvo A prodaje poslovni prostor koji je steklo prije 1997. godine trgovačkom društvu B te da su oba društva u sustavu PDV-a. Postavlja se pitanje može li trgovačko društvo A prilikom prodaje navedenog poslovnog prostora koristiti mogućnost „optiranja“ te ima li društvo B pravo na odbitak pretporeza po primljenoj fakturi ili je potrebna dodatna dokumentacija. Nadalje, postavljeno je pitanje priznaje li Porezna uprava kod utvrđivanja osnovice poreza na promet nekretnina procjenu tržišne vrijednosti ovlaštenog sudskog vještaka za graditeljstvo te primjenjuje li se iznos vrijednosti nekretnine iz presude kao osnovica za obračun poreza u slučaju kada je prijenos nekretnine izvršen temeljem pravomoćne sudske presude ili se vrijednost nekretnine određuje prema tablicama vrijednosti Porezne uprave.
 
Na postavljeni upit odgovaramo u nastavku.
 
Od 1. siječnja 2015. godine, sukladno članku 40. stavku 1. točkama j) i k) Zakona o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine broj 73/13, 99/13, 148/13, 153/13 i 143/14, u daljnjem tekstu: Zakon) plaćanja PDV-a oslobođena je isporuka građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze, osim isporuka prije prvog nastanjenja odnosno korištenja ili isporuka kod kojih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine te isporuka zemljišta, osim građevinskog zemljišta.
 
Iz navedene odredbe proizlazi da se od 1. siječnja 2015. PDV plaća na isporuke građevina ili njihovih dijelova koje nikada nisu bile nastanjene odnosno korištene uključujući zemljišta na kojem se nalaze, na isporuke građevina ili njihovih dijelova uključujući zemljišta na kojem se nalaze kod kojih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine te na građevinsko zemljište.
 
Slijedom navedenog, porezni obveznik ima pravo na izbor oporezivanja ukoliko je isporuka nekretnine oslobođena plaćanja PDV-a temeljem članka 40. stavka 1. točke j) i k) pod uvjetom da je kupac porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti. Pravo izbora za oporezivanje i pravo na odbitak pretporeza može se primijeniti u trenutku isporuke.
 
Ukoliko se isporučitelj i stjecatelj odluče za oporezivanje isporuke nekretnina koja je inače oslobođena plaćanja PDV-a tada se primjenjuje prijenos porezne obveze iz članka 75. stavka 3. točke c) Zakona. U tom slučaju isporučitelj u računu mora navesti „prijenos porezne obveze“, a stjecatelj mora obračunati i platiti PDV uz istovremeno pravo na odbitak pretporeza. Na takvu isporuku na koju se primjenjuje prijenos porezne obveze, stjecatelj ne plaća porez na promet nekretnina.
 
Prema odredbama članka 9. Zakona o porezu na promet nekretnina (Narodne novine, broj 69/97, 26/00 - Odluka USRH, 153/02, 22/11 i 143/14) osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Pod tržišnom vrijednosti nekretnine podrazumijeva se cijena nekretnine koja se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze.
 
Porezna uprava utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu.
 
Ako je naknada iz isprave o stjecanju niža od naknade koja se može postići na tržištu, a prodavatelj nekretnine je poduzetnik ili druga osoba obveznik poreza na dobit koja vodi poslovne knjige sukladno Zakonu o računovodstvu, tržišnom vrijednošću kao osnovicom poreza na promet nekretnina smatra se fer vrijednost nekretnine priznata u financijskim izvještajima i poslovnim knjigama u trenutku nastanka porezne obveze ako je, u skladu s odredbama međunarodnih računovodstvenih standarda, kao računovodstvena politika za nekretnine koje koristi porezni obveznik, izabran model revalorizacije i pod uvjetom da je ona jednaka ili veća od naknade iz isprave o stjecanju. Ako je fer vrijednost nekretnine manja od naknade iz isprave o stjecanju, tržišnom vrijednošću nekretnine smatra se naknada iz isprave o stjecanju.
 
Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine ako je ukupan iznos naknade manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze, odnosno ako se nekretnine u financijskim izvještajima vrednuju po modelu troška. Procjenu tržišne vrijednosti nekretnine utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme.
 
Iznimno, ako se nekretnina stječe kroz postupak javnog natječaja, javne prodaje (dražbe) ili u stečajnom postupku uz odgovarajuću primjenu odredaba propisa o ovrsi kojima je uređena ovrha na nekretnini, te postupcima u kojima je jedan od sudionika postupka pravna osoba u većinskom vlasništvu Republike Hrvatske ili Republika Hrvatska, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, tijela državne vlasti, ustanove čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine.
Povratak na prethodnu stranicu