Porez na promet nekretnina - Nastanak porezne obveze
Broj klase:410-01/12-01/2942
Urudžbeni broj:513-07-21-01/13-2
Zagreb, 09.04.2013
Porezni tretman adaptirane i rekonstruirane nekretnine
 
​Na upit poreznog obveznika navedenog u dostavnom spisku o poreznom tretmanu dograđene i adaptirane nekretnine kod prodaje njezinih etažiranih dijelova, odnosno na koji dio prodajne vrijednosti se obračunava porez na dodanu vrijednost, a koji dio se oporezuje porezom na promet nekretnina obzirom da prilikom nabave dijela nekretnine kod unosa u obrt nije mogao biti korišten pretporez, odgovaramo u nastavku kako slijedi.
 
Odredbama članka 2. stavka 1. točke 1a. Zakona o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine, broj 47/95, 106/96, 164/98, 105/99, 54/00, 73/00, 48/04, 82/04, 90/05, 76/07, 87/09, 94/09, 22/12 i 136/12) propisano je da se porez na dodanu vrijednost plaća na isporuke svih vrsta dobara (proizvoda, roba, novoizgrađenih građevina, opreme i sl.) i sve obavljene usluge u tuzemstvu uz naknadu koje poduzetnik izvrši baveći se svojom gospodarskom ili drugom djelatnosti.
 
Novoizgrađenim nekretninama smatraju se nekretnine (građevine i njihovi dijelovi) koje su izgrađene, isporučene ili plaćene nakon 31. prosinca 1997. godine što je propisano člankom 14. stavkom 1. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine, broj 149/09, 89/11, 29/12, 64/12 i 146/12).
 
Prema tome, predmet oporezivanja porezom na dodanu vrijednost su novoizgrađene građevine odnosno građevine koje su izgrađene, isporučene ili plaćene nakon 31. prosinca 1997. godine, dok građevine izgrađene, isporučene ili plaćene do 31. prosinca 1997. godine imaju status starih građevina i nisu predmet oporezivanja porezom na dodanu vrijednost.
 
Porez na dodanu vrijednost na novoizgrađene građevine plaća se po stopi 25% što je propisano člankom 10. Zakona o porezu na dodanu vrijednost, a osnovicu za obračun poreza na dodanu vrijednost čini naknada za vrijednost isporučenog objekta koja ne sadrži vrijednost zemljišta ni iznos naknade za komunalno uređenje zemljišta prema odluci nadležnih tijela u smislu članka 54. stavka 13. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost.
 
Prema odredbama članka 4. Zakona o porezu na promet nekretnina (Narodne novine, broj 69/97, 26/00 – Odluka USRH, 153/02 i 22/11) predmet oporezivanja je promet nekretnina. Prometom nekretnina, u smislu ovoga Zakona, smatra se svako stjecanje vlasništva nekretnine (u daljnjem tekstu: stjecanje nekretnine) u Republici Hrvatskoj.
 
Stjecanjem nekretnine smatra se kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba.
 
Nekretnine u smislu Zakona o porezu na promet nekretnina su zemljišta i građevine. Zemljištima smatraju se poljoprivredna, građevinska i druga zemljišta. Građevinama smatraju se stambene, poslovne i sve druge zgrade, te njihovi dijelovi.
 
Odredbom članka 5. stavka 1. Zakona o porezu na promet nekretnina propisano je da se prometom nekretnina ne smatra stjecanje novosagrađenih nekretnina koje se oporezuju prema Zakonu o porezu na dodanu vrijednost.
 
Odredbom članka 5. stavka 3. Zakona o porezu na promet nekretnina propisano je da ako stjecatelj novosagrađenih građevina nije mogao odbiti zaračunani porez na dodatnu vrijednost kao pretporez, u daljnjem prometu ove se građevine oporezuju prema odredbama ovoga Zakona. Ako je stjecatelj novosagrađenih građevina mogao samo djelomično odbiti zaračunani porez na dodanu vrijednost kao pretporez, u daljnjem prometu ove se građevine oporezuju prema ovome Zakonu u dijelu u kojem stjecatelj nije mogao odbiti porez na dodanu vrijednost kao pretporez.
 
Prema odredbi članka 2. stavka 1. točke 35.1. Zakona o prostornom uređenju i gradnji (Narodne novine, broj 76/07, 38/09, 55/11 i 90/11) rekonstrukcija građevine je izvedba građevinskih i drugih radova kojima se utječe na ispunjavanje bitnih zahtjeva za postojeću građevinu i/ili kojima se mijenja usklađenost postojeće građevine s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima je izgrađena (dograđivanje, nadograđivanje, uklanjanje vanjskog dijela građevine, izvođenja radova radi promjene namjene građevine ili tehnološkog procesa i slično).
 
Nadalje, stara građevina koja nije predmet oporezivanja porezom na dodanu vrijednost može nakon rekonstrukcije imati različit tretman prilikom prodaje ovisno o tome je li za rekonstrukciju bilo potrebno ishođenje građevinske dozvole ili nije.
 
Prema tome, stara građevina na kojoj su obavljeni rekonstrukcijski radovi za koje je prema propisima o gradnji potrebna građevinska dozvola, a koji utječu na ispunjavanje bitnih zahtjeva za postojeću građevinu i/ili kojima se mijenja usklađenost postojeće građevine s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima je izgrađena, i načelno bitno mijenjaju vijek korištenja nekretnine, te utječu na povećanje površine, znatno poboljšanje unutrašnje uređenosti i opremljenosti nekretnine, smatra se u smislu propisa o porezu na dodanu vrijednost novoizgrađenom građevinom koja pri prodaji podliježe oporezivanju porezom na dodanu vrijednost pa je prodavatelj obvezan obračunati porez na dodanu vrijednost.
 
Međutim, stara građevina na kojoj su obavljeni rekonstrukcijski radovi za koje prema propisima o gradnji nije potrebna građevinska dozvola, zadržava i nakon obavljene rekonstrukcije status stare građevine i prilikom njene prodaje prodavatelj ne obračunava porez na dodanu vrijednost, nego je taj promet predmet oporezivanja porezom na promet nekretnina prema odredbama članka 4. Zakona o porezu na promet nekretnina. Odredbom članka 6. stavka 1. Zakona o porezu na promet nekretnina propisano je da je obveznik poreza na promet nekretnina stjecatelj nekretnine, dok je odredbom članka 10. istoga Zakona propisano da se porez na promet nekretnina plaća po stopi od 5%.
 
Stoga, ako u konkretnom slučaju za rekonstrukciju stare zgrade nije bilo potrebno ishođenje građevinske dozvole, radi se o staroj građevini koja je i nakon izvršene rekonstrukcije zadržala status stare građevine koja nije predmet oporezivanja porezom na dodanu vrijednost, nego je stjecatelj takve stare građevine obvezan platiti porez na promet nekretnina u skladu s odredbama Zakona o porezu na promet nekretnina.
 
Nadalje u vezi odbitka pretporeza napominjemo da je pretporez prema odredbama članka 20. stavka 1. Zakona o porezu na dodanu vrijednost iznos poreza na dodanu vrijednost iskazan na računima za isporuke dobara i usluga koje su poduzetniku obavili drugi poduzetnici u poduzetničke svrhe.  
 
Odredbama članka 133. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost propisani su uvjeti koji trebaju biti ispunjeni da bi porezni obveznik ostvario pravo na odbitak pretporeza.
 
 
Sukladno navedenome, uz ispunjenje uvjeta propisanih odredbom članka 20. Zakona o porezu na dodanu vrijednost i članka 133. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost nije zabranjen odbitak pretporeza po računima dobavljača za isporučeni materijal i usluge potrebne za rekonstrukciju stare građevine neovisno o tome hoće li se nakon izvršene rekonstrukcije smatrati u smislu propisa o porezu na dodanu vrijednost novoizgrađenom građevinom ili će zadržati status stare građevine.
 
 
Povratak na prethodnu stranicu