Porez na dobit - Porezna osnovica
Broj klase:410-20/02-01/76
Urudžbeni broj:513-07/02-3
Zagreb, 10.10.2002
Prihodi i rashodi kod obveznika poreza na dobit za prodaju, zakup, plodouživanje nekretnine
U vašem pismu pod navedenim brojem tražite da se očitujemo glede postupanja u nadzoru kod poreznog obveznika pravne osobe "A". Kako smo razumjeli vaše navode, pravna osoba "A". je u 1998. kupilo od Hrvatskog fonda za privatizaciju nekretnine u Orebiću i uknjižilo vlasničko pravo u zemljišnim knjigama. Dio kupljenih nekretnina porezni obveznik je dao na plodouživanje pravnoj osobi "B", što je također uknjiženo u zemljišnim knjigama. Po isteku razdoblja plodouživanja porezni obveznik je dao u zakup uz naknadu dio nekretnina, ugostiteljsko - turističkom obrtu, ali je samo dva dana po potpisivanju ugovora o zakupu ista nekretnina prodana društvu pravnoj osobi "C" i uknjižen je prijenos vlasništva na kupca. U međuvremenu je prodavatelj pokrenuo sudski spor radi utvrđivanja ništavnosti ugovora o prodaji nekretnine, te nam postavljate slijedeća pitanja:
1. Kako definirati Ugovor o uvjetnom ustupanju prava plodouživanja građevinskog objekta, odnosno radi li se u konkretnom slučaju o fiducijarnom pravu na nekretninama ili zakupu, te u čijim bi se poslovnim knjigama trebala voditi nekretnina i obračunavati amortizacija?
2. Kada bi porezni obveznik pravna osoba "A" trebao iskazati prihode i rashode u visini neotpisane vrijednosti nekretnine, s obzirom na sudski spor?
Prema razumijevanju vaših navoda, s nekretninom u vlasništvu pravne osobe "A" s poreznog stajališta, dogodila su se tri poslovna događaja: nekretnina je dana na plodouživanje, u zakup i prodana je. Svi poslovni događaji zbili su se u roku tri godine, a svaki ima posebno porezno značenje.

Smatramo da treba cijeniti što se u biti dogodilo s obzirom na primjenu poreznih propisa, neovisno o nazivu samog poslovnog događaja ili u ovom slučaju pravnog instituta «plodouživanja». U ovom slučaju ugovoreno je pravo plodouživanja za razdoblje od 1.1. 1999. do 1. 5. 2001. uz obvezu plodouživatelja da kompletno uredi i adaptira hotel. U biti je dana nekretnina na raspolaganje a naknada je njena adaptacija i uređenje. Smatramo da u poreznim pitanjima nije potrebno imenovati pravni institut u ovom slučaju, radi li se o zakupnini ili fiducijarnom pravu, nego cijeniti o biti stvari i tako utvrditi porezni status, a što je u skladu s odredbom članka 10. Općeg poreznog zakona («Narodne novine», br. 127/2000), u kojemu je propisano da se porezne činjenice utvrđuju prema njihovoj gospodarstvenoj biti.
Zbog navedenoga smatramo da se nekretnina treba voditi u poslovnim knjigama vlasnika, a to znači da se i amortizacija obračunava kod osobe u čijim se knjigama nekretnina iskazuje. Povećanje vrijednosti nekretnine zbog adaptacije i uređenja iskazat će se u skladu s propisima o računovodstvu koji obvezuju na iskazivanje podataka o imovini u njenoj realnoj (fer) vrijednosti.
U svezi drugog pitanja, kada bi porezni obveznik pravna osoba "A". trebao iskazati prihode i rashode u visini neotpisane vrijednosti nekretnine, s obzirom na sudski spor, upućujemo vas na odredbe članka 24. Zakona o porezu na dobit. U navedenom članku propisano je da su za utvrđivanje porezne osnovice mjerodavne poslovne knjige koje se vode u skladu s propisima o računovodstvu te financijska izvješća koja se sastavljaju na temelju tih propisa (bilanca, račun dobitka i gubitka), te da porezni obveznici utvrđuju i u računovodstvu iskazuju stanja i promjene imovine, obveza i kapitala te nastale iznose prihoda, rashoda i rezultat poslovanja uz primjenu računovodstvenog načela nastanka događaja, što znači da se poslovni događaji iskazuju u računovodstvu kada su nastali i iskazuju u financijskim izvješćima razdoblja na koje se odnose. To znači da je osoba u čijim se knjigama iskazuje nekretnina, evidentirati poslovne promjene radi iskazivanja realnog stanja (prihode, rashode, revalorizaciju), u razdoblju kada raspolaže nekretninom i kada može utvrditi njenu realnu vrijednost.
U ovom slučaju prihodi se iskazuju u skladu s ugovorom o prodaji, dakle u razdoblju kada se dogodila prodaja, a to znači i isporuke. No, kako je pokrenut postupak za dokazivanje ništavosti ugovora, što znači da se kupoprodaja osporava, moguće je stornirati proknjižene poslovne promjene i prihode od prodaje i rashode u visini neotpisane nekretnine. Pri tome je bitno utvrditi vjerodostojnost svih poduzetnih radnji i ugovorenih i procesuiranih, što znači da treba utvrditi tko stvarno raspolaže nekretninom i ostvaruje možebitne koristi, odnosno nisu li neke radnje poduzete radi izbjegavanja poreza. Dakle, treba utvrditi što se stvarno događa, je li nekretnina isporučena, neovisno o formalnom prikazivanju stanja.


Povratak na prethodnu stranicu