Od društva "A" iz Zagreba, primili smo upit o načinu oporezivanja najma nekretnina. Naime, fizička osoba je vlasnik jedne nekretnine koju daje u zakup kao poslovni prostor i petnaest stambenih jedinica koje iznajmljuje kao stambeni prostor. Budući da od zakupa poslovnog prostora ostvaruje godišnji prihod od 80.000,00 kuna te od najma stambenog prostora prihod od 400.000,00 kuna, porezni obveznik nije obveznik poreza na dodanu vrijednost, u skladu s člankom 11. stavak 1. točka 1. Zakona o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine broj 47/95 do 90/05) i člankom 58. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine broj 60/96 do 153/05), kojima je propisano oslobođenje od plaćanja poreza na dodanu vrijednost za najam stambenih prostorija i dijelova stana u svrhu stanovanja.
Pitanje je može li porezni obveznik i nadalje utvrđivati dohodak od najamnine navedenih nekretnina u skladu s člankom 27. stavak 1.i 2. Zakona o porezu na dohodak (Narodne novine broj 177/04),odnosno kao dohodak od imovine, ili je obvezan utvrđivati dohodak od najma nekretnina kao dohodak od samostalne djelatnosti u skladu s člankom 19. do 24. Zakona o porezu na dohodak, s obzirom na broj nekretnina koje iznajmljuje ili ostvareni primitak od imovine.
Prema članku 27. stavak 1. i 2. Zakona o porezu na dohodak, dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra se razlika između primitaka po osnovi najamnine ili zakupnine i izdataka koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u svezi s tim primicima (30% od ostvarene najamnine ili zakupnine). Dohodak od imovine i imovinskih prava oporezuje se samo ako se ne radi o dohotku koji se oporezuje kao dohodak od samostalne djelatnosti (članak 27. stavak 10. Zakona o porezu na dohodak). Odredbama članka 40. stavak 1. Pravilnika o porez na dohodak (Narodne novine broj 95/05) propisano je da se dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra dohodak koji porezni obveznik ostvari od davanja u zakup ili najam nekretnina i pokretnina u svojem vlasništvu i/ili suvlasništvu, bez obzira na njihovu veličinu, količinu i/ili broj.
Prema članku 29. stavak 2. Zakona o porezu na dohodak te članku 40. stavak 3. Pravilnika o porezu na dohodak, porezni obveznik koji ostvaruje dohodak od imovine davanjem u najam ili zakup nekretnina i pokretnina, a nije obveznik poreza na dodanu vrijednost prema posebnom zakonu, može na vlastiti zahtjev utvrđivati dohodak u skladu s odredbama članaka 19. do 24. Zakona, i to za ukupnu imovinu koju je dao u zakup ili najam. U tom je slučaju obvezan, prije početka godine u kojoj prelazi na utvrđivanje dohotka od imovine, na način propisan za samostalne djelatnosti, nadležnoj ispostavi Porezne uprave podnijeli pisanu izjavu (zahtjev) za upis u registar obveznika poreza na dohodak odnosno Obrazac RPO iz članka 91. Pravilnika.
Shodno navedenom, porezni obveznik, koji nije obveznik poreza na dodanu vrijednost, nije obvezan utvrđivati dohodak od najma nekretnina nekretnina u skladu s odredbama članaka 19. do 24. Zakona o porezu na dohodak, bez obzira na broj iznajmljenih nekretnina.
Međutim, ako zakupodavac od zakupa poslovnog prostora ostvari naknadu veću od 85.000,00 kuna postaje obveznik poreza na dodanu vrijednost u skladu s člankom 22. stavak 1. Zakona o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine broj 47/95 do 82/04), te je obvezan utvrđivati dohodak od najma nekretnina u skladu s odredbama članaka 19. do 24. Zakona o porezu na dohodak (članak 29. stavak 1. Zakona o porezu na dohodak). |